A Taxa Interna de Retorno (TIR) é a taxa de desconto que torna o valor presente líquido de uma série de fluxos de caixa igual a zero. É a forma padrão de avaliar qualquer investimento que tenha múltiplos fluxos de caixa ao longo do tempo - projetos, imóveis, private equity ou uma série de resgates de fundos de investimento.
Year 0 is the initial investment (negative). Subsequent years are net cash flows (usually positive).
IRR
13.45%
Annualised return
Total inflows
₹15,00,000
Initial outlay
₹10,00,000
Quick interpretation
Net cash sum (un-discounted): ₹5,00,000 · Project returns more than invested.
IRR exceeds equity benchmark (12%) - strong project.
For irregular dates, use XIRR (cash flows on actual calendar dates). For multiple sign changes in cash flow, IRR may have more than one mathematically valid solution; this tool returns the closest to a 10% starting guess.
A Taxa Interna de Retorno (TIR) é a métrica padrão-ouro para avaliar qualquer investimento com múltiplos fluxos de caixa ao longo do tempo. Enquanto o ROI simples e o CAGR funcionam para investimentos de compra única/venda única, a TIR trata dos casos complexos do mundo real: projetos imobiliários com pagamentos de construção faseados e renda de aluguel, private equity com múltiplas chamadas de capital e distribuições, projetos empresariais com investimentos escalonados e retornos desiguais, até mesmo uma posição simples de fundo mútuo com SIP e aporte único. A TIR é a única taxa anualizada que, se usada como taxa de desconto, tornaria o valor presente líquido de todo o fluxo de caixa exatamente zero.
Para investidores indianos avaliando projetos de desenvolvimento imobiliário, investimentos em AIF, capital de risco, distribuições de REIT ou projetos de capital empresarial, a TIR é a métrica certa. É também como os fundos mútuos reportam a XIRR (a extensão da TIR para datas irregulares) nos extratos consolidados de investimento. Esta calculadora implementa a solução numérica padrão de Newton-Raphson que a função IRR() do Excel utiliza - mesma resposta, com precisão de 0,01%.
Insira sua saída inicial de caixa como um número negativo (Ano 0 = −X).
Insira as entradas de caixa de cada ano como números positivos.
Se um ano tiver tanto entrada quanto saída, calcule o valor líquido.
A calculadora resolve a taxa na qual o VPL é zero.
A TIR é encontrada numericamente - não existe uma solução de forma fechada. A calculadora usa o método de Newton-Raphson, começando com uma estimativa de 10% e iterando até que o VPL seja essencialmente zero. O resultado é o retorno anualizado que a série de fluxos de caixa implicitamente entrega.
0 = Σ CFₜ / (1 + IRR)^t → solve for IRR
A equação da TIR não tem solução de forma fechada. A calculadora usa iteração de Newton-Raphson: começa com uma estimativa de 10%, calcula o VPL resultante, obtém a derivada e ajusta a estimativa na direção que aproxima o VPL de zero. Repete até que o VPL seja essencialmente zero (normalmente dentro de 5 a 10 iterações). O resultado é a taxa de desconto constante que torna o valor presente da série de fluxos de caixa exatamente zero - seu verdadeiro retorno anualizado composto.
Para um investimento com uma saída e uma entrada, a TIR é igual ao CAGR. O poder da TIR se manifesta com múltiplos fluxos de caixa: um investimento de ₹10 lakh no ano 0, mais ₹5 lakh no ano 2, retornando ₹8 lakh no ano 4 e ₹15 lakh no ano 6 não tem um CAGR limpo - mas tem uma TIR bem definida (neste caso, aproximadamente 11,5%) que captura tanto o momento quanto a magnitude de cada fluxo de caixa.
A TIR tem limitações. Séries de fluxo de caixa com múltiplas mudanças de sinal podem ter múltiplas TIRs matematicamente válidas. A TIR também assume que os fluxos de caixa intermediários podem ser reinvestidos à própria TIR, o que pode não ser realista - um projeto com TIR de 25% não entrega de fato 25% na vida real se você redepositar as distribuições intermediárias a taxas de 7% de FD. A TIR Modificada (MIRR) resolve isso; para a maioria das análises de varejo e empresariais, a TIR simples é o padrão.
Ano 0: -10 (entrada). Anos 1-7: pequena perda/lucro operacional, aproximadamente zero no total. Ano 7: 85 - saldo devedor do empréstimo ≈ 85 - 28 = ₹57 lakh líquidos. TIR ≈ 28% sobre os ₹10 lakh investidos em caixa. Parece ótimo, mas ignora o peso das prestações durante o período de posse e assume que você financiou as prestações com outra renda.
Fluxos de caixa: -50, 0, -25, 0, 20, 0, 0, 120. TIR ≈ 14,2%. A chamada de capital faseada e os retornos escalonados são exatamente o perfil de fluxo de caixa que a TIR foi projetada para tratar.
O CAGR é para uma única compra e uma única venda. A TIR é para qualquer série de fluxo de caixa com múltiplas entradas/saídas. Retornos de SIP, investimentos baseados em parcelas e fluxos de caixa imobiliários precisam todos de TIR.
A TIR assume intervalos de tempo iguais entre os fluxos de caixa. A XIRR trata intervalos irregulares (datas reais). Para SIPs no mesmo dia de cada mês, ambas dão resultados semelhantes. Para investimentos únicos e irregulares, use a XIRR.
Sim - se suas entradas totais forem menores do que suas saídas. Uma TIR negativa indica um investimento que gera perdas.
Séries de fluxo de caixa com múltiplas mudanças de sinal (saída → entrada → saída → entrada) podem ter múltiplas TIRs matematicamente válidas. A calculadora retorna a primeira solução encontrada próxima à estimativa inicial.
Na prática, sim - a TIR é a taxa anual constante que teria produzido o mesmo valor final a partir dos mesmos fluxos de caixa.
Imóveis residenciais normalmente entregam 8-12% de TIR em prazos de 7-10 anos (aluguel + valorização). Comercial, 12-18%. Benchmarks de ações, 11-14%. Qualquer valor abaixo das taxas de FD (6-7%) é ruim.
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