ഇന്റേണൽ റേറ്റ് ഓഫ് റിട്ടേൺ (IRR) എന്നത് ഒരു പരമ്പര ക്യാഷ് ഫ്ലോകളുടെ നെറ്റ് പ്രെസന്റ് വാല്യൂ പൂജ്യമാക്കുന്ന ഡിസ്കൗണ്ട് റേറ്റാണ്. സമയത്തിനനുസരിച്ച് ഒന്നിലധികം ക്യാഷ് ഫ്ലോകൾ ഉള്ള ഏത് നിക്ഷേപത്തെയും വിലയിരുത്താനുള്ള സ്റ്റാൻഡേർഡ് രീതിയാണിത് - പ്രോജക്റ്റുകൾ, റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ്, പ്രൈവറ്റ് എക്വിറ്റി, അല്ലെങ്കിൽ മ്യൂച്വൽ ഫണ്ട് റിഡംപ്ഷനുകളുടെ ഒരു പരമ്പര.
Year 0 is the initial investment (negative). Subsequent years are net cash flows (usually positive).
IRR
13.45%
Annualised return
Total inflows
₹15,00,000
Initial outlay
₹10,00,000
Quick interpretation
Net cash sum (un-discounted): ₹5,00,000 · Project returns more than invested.
IRR exceeds equity benchmark (12%) - strong project.
For irregular dates, use XIRR (cash flows on actual calendar dates). For multiple sign changes in cash flow, IRR may have more than one mathematically valid solution; this tool returns the closest to a 10% starting guess.
സമയത്തിനനുസരിച്ച് ഒന്നിലധികം ക്യാഷ് ഫ്ലോകൾ ഉള്ള ഏത് നിക്ഷേപത്തെയും വിലയിരുത്താനുള്ള ഗോൾഡ്-സ്റ്റാൻഡേർഡ് മെട്രിക്കാണ് ഇന്റേണൽ റേറ്റ് ഓഫ് റിട്ടേൺ (IRR). ലളിതമായ ROI, CAGR എന്നിവ ഒരു തവണ വാങ്ങി ഒരു തവണ വിൽക്കുന്ന നിക്ഷേപങ്ങൾക്ക് ഉപയോഗപ്രദമാകുമ്പോൾ, IRR സങ്കീർണ്ണമായ യഥാർത്ഥ-ലോക കേസുകൾ കൈകാര്യം ചെയ്യുന്നു: ഘട്ടം ഘട്ടമായുള്ള നിർമ്മാണ പേയ്‌മെന്റുകളും വാടക വരുമാനവും ഉള്ള റിയൽ-എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്റ്റുകൾ, ഒന്നിലധികം ക്യാപിറ്റൽ കോളുകളും വിതരണങ്ങളും ഉള്ള പ്രൈവറ്റ് എക്വിറ്റി, ഘട്ടം ഘട്ടമായുള്ള നിക്ഷേപങ്ങളും അസമമായ റിട്ടേണുകളും ഉള്ള ബിസിനസ് പ്രോജക്റ്റുകൾ, ലളിതമായ SIP+ലംപ്-സം മ്യൂച്വൽ ഫണ്ട് പൊസിഷൻ പോലും. മുഴുവൻ ക്യാഷ്-ഫ്ലോ സ്ട്രീമിന്റെയും നെറ്റ് പ്രെസന്റ് വാല്യൂ കൃത്യമായി പൂജ്യമാക്കുന്ന, ഡിസ്കൗണ്ട് റേറ്റായി ഉപയോഗിച്ചാൽ, ഒറ്റ വാർഷികവൽക്കരിച്ച റേറ്റാണ് IRR.
റിയൽ-എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്‌മെന്റ് പ്രോജക്റ്റുകൾ, AIF നിക്ഷേപങ്ങൾ, വെഞ്ച്വർ ക്യാപിറ്റൽ, REIT വിതരണങ്ങൾ, അല്ലെങ്കിൽ ബിസിനസ് ക്യാപിറ്റൽ പ്രോജക്റ്റുകൾ വിലയിരുത്തുന്ന ഇന്ത്യൻ നിക്ഷേപകർക്ക്, IRR ആണ് ശരിയായ മെട്രിക്. കൺസോളിഡേറ്റഡ് ഇൻവെസ്റ്റ്മെന്റ് സ്റ്റേറ്റ്മെന്റുകളിൽ മ്യൂച്വൽ ഫണ്ടുകൾ XIRR (അസമമായ തീയതികൾക്കുള്ള IRR-ന്റെ വിപുലീകരണം) റിപ്പോർട്ട് ചെയ്യുന്ന രീതിയും ഇതാണ്. Excel-ന്റെ IRR() ഫങ്ഷൻ ഉപയോഗിക്കുന്ന സ്റ്റാൻഡേർഡ് ന്യൂട്ടൺ-റാഫ്സൺ സംഖ്യാപരമായ സൊല്യൂഷൻ ഈ കാൽക്കുലേറ്റർ നടപ്പിലാക്കുന്നു - അതേ ഉത്തരം, 0.01% വരെ കൃത്യത.
നിങ്ങളുടെ പ്രാരംഭ ഔട്ട്ഫ്ലോ ഒരു നെഗറ്റീവ് സംഖ്യയായി നൽകുക (ഇയർ 0 = −X).
ഓരോ വർഷത്തെയും ക്യാഷ് ഇൻഫ്ലോകൾ പോസിറ്റീവ് സംഖ്യകളായി നൽകുക.
ഒരു വർഷത്തിൽ ഇൻഫ്ലോയും ഔട്ട്ഫ്ലോയും ഉണ്ടെങ്കിൽ, അവ നെറ്റ് ചെയ്യുക.
NPV പൂജ്യമാകുന്ന റേറ്റ് കാൽക്കുലേറ്റർ കണ്ടുപിടിക്കുന്നു.
IRR സംഖ്യാപരമായി കണ്ടെത്തുന്നു - ഇതിന് ക്ലോസ്ഡ്-ഫോം സൊല്യൂഷൻ ഇല്ല. കാൽക്കുലേറ്റർ ന്യൂട്ടൺ-റാഫ്സൺ രീതി ഉപയോഗിക്കുന്നു, 10% എന്ന ഊഹത്തിൽ തുടങ്ങി NPV ഏകദേശം പൂജ്യമാകുന്നതുവരെ ആവർത്തിക്കുന്നു. ക്യാഷ്-ഫ്ലോ പരമ്പര അന്തർലീനമായി നൽകുന്ന വാർഷികവൽക്കരിച്ച റിട്ടേണാണ് ഫലം.
0 = Σ CFₜ / (1 + IRR)^t → solve for IRR
IRR സമവാക്യത്തിന് ക്ലോസ്ഡ്-ഫോം സൊല്യൂഷൻ ഇല്ല. കാൽക്കുലേറ്റർ ന്യൂട്ടൺ-റാഫ്സൺ ഇറ്ററേഷൻ ഉപയോഗിക്കുന്നു: 10% എന്ന ഊഹത്തിൽ തുടങ്ങുക, ഫലമായുണ്ടാകുന്ന NPV കണക്കാക്കുക, ഡെറിവേറ്റിവ് എടുക്കുക, NPV പൂജ്യത്തോട് അടുപ്പിക്കുന്ന ദിശയിൽ ഊഹം ക്രമീകരിക്കുക. NPV ഏകദേശം പൂജ്യമാകുന്നതുവരെ (സാധാരണയായി 5-10 ഇറ്ററേഷനുകൾക്കുള്ളിൽ) ഇത് ആവർത്തിക്കുക. ക്യാഷ്-ഫ്ലോ പരമ്പരയുടെ പ്രെസന്റ് വാല്യൂ കൃത്യമായി പൂജ്യമാക്കുന്ന സ്ഥിരമായ ഡിസ്കൗണ്ട് റേറ്റാണ് ഫലം - നിങ്ങളുടെ യഥാർത്ഥ കോമ്പൗണ്ട് വാർഷികവൽക്കരിച്ച റിട്ടേൺ.
ഒരു ഔട്ട്ഫ്ലോയും ഒരു ഇൻഫ്ലോയും ഉള്ള ഒരു നിക്ഷേപത്തിന്, IRR CAGR-ന് തുല്യമാണ്. ഒന്നിലധികം ക്യാഷ് ഫ്ലോകളിലാണ് IRR-ന്റെ ശക്തി കാണപ്പെടുന്നത്: വർഷം 0-ൽ ₹10 ലക്ഷം, വർഷം 2-ൽ ₹5 ലക്ഷം കൂടി, വർഷം 4-ൽ ₹8 ലക്ഷം തിരികെ നൽകുന്നതും വർഷം 6-ൽ ₹15 ലക്ഷം തിരികെ നൽകുന്നതുമായ ഒരു നിക്ഷേപത്തിന് വ്യക്തമായ CAGR ഇല്ല - എന്നാൽ ഓരോ ക്യാഷ് ഫ്ലോയുടെയും സമയവും അളവും പിടിച്ചെടുക്കുന്ന നല്ല നിർവചിക്കപ്പെട്ട IRR (ഈ കേസിൽ ഏകദേശം 11.5%) ഉണ്ട്.
IRR-ന് പരിമിതികളുണ്ട്. ഒന്നിലധികം സൈൻ മാറ്റങ്ങളുള്ള ക്യാഷ്-ഫ്ലോ പരമ്പരകൾക്ക് ഒന്നിലധികം ഗണിതശാസ്ത്രപരമായി സാധുവായ IRR-കൾ ഉണ്ടാകാം. ഇടയ്ക്കുള്ള ക്യാഷ് ഫ്ലോകൾ IRR-ൽ തന്നെ വീണ്ടും നിക്ഷേപിക്കാമെന്നും IRR അനുമാനിക്കുന്നു, ഇത് യഥാർത്ഥമായിരിക്കില്ല - ഇടയ്ക്കുള്ള വിതരണങ്ങൾ 7% FD റേറ്റുകളിൽ വീണ്ടും നിക്ഷേപിച്ചാൽ 25% IRR പ്രോജക്റ്റ് യഥാർത്ഥ ജീവിതത്തിൽ 25% നൽകുന്നില്ല. മോഡിഫൈഡ് IRR (MIRR) ഇത് പരിഹരിക്കുന്നു; കൂടുതൽ റീട്ടെയിൽ, ബിസിനസ് വിശകലനങ്ങൾക്കും, സാധാരണ IRR ആണ് സ്റ്റാൻഡേർഡ്.
വർഷം 0: -10 (ഡൗൺ പേയ്‌മെന്റ്). വർഷം 1-7: ചെറിയ ഓപ്പറേറ്റിംഗ് നഷ്ടം/ലാഭം, ഏകദേശം പൂജ്യമായി നെറ്റ് ആകുന്നു. വർഷം 7: 85 - ശേഷിക്കുന്ന ലോൺ ബാലൻസ് ≈ 85 - 28 = ₹57 ലക്ഷം നെറ്റ്. നിക്ഷേപിച്ച ₹10 ലക്ഷം ക്യാഷിൽ IRR ≈ 28%. മികച്ചതായി തോന്നുന്നെങ്കിലും ഹോൾഡിംഗ് കാലയളവിലെ EMI ഭാരം അവഗണിക്കുകയും മറ്റ് വരുമാനത്തിൽ നിന്ന് EMI-കൾ ഫണ്ട് ചെയ്തെന്ന് അനുമാനിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.
ക്യാഷ് ഫ്ലോകൾ: -50, 0, -25, 0, 20, 0, 0, 120. IRR ≈ 14.2%. ഘട്ടം ഘട്ടമായുള്ള ക്യാപിറ്റൽ കോളും ഘട്ടം ഘട്ടമായുള്ള റിട്ടേണുകളും IRR-ന് കൈകാര്യം ചെയ്യാൻ രൂപകൽപ്പന ചെയ്തിരിക്കുന്ന ക്യാഷ്-ഫ്ലോ പ്രൊഫൈൽ തന്നെയാണ്.
CAGR ഒരു തവണ വാങ്ങുന്നതിനും ഒരു തവണ വിൽക്കുന്നതിനുമാണ്. ഒന്നിലധികം ഇൻഫ്ലോകൾ/ഔട്ട്ഫ്ലോകൾ ഉള്ള ഏത് ക്യാഷ്-ഫ്ലോ പരമ്പരയ്ക്കുമാണ് IRR. SIP റിട്ടേണുകൾ, ട്രാഞ്ച്-അടിസ്ഥാനമായ നിക്ഷേപങ്ങൾ, റിയൽ-എസ്റ്റേറ്റ് ക്യാഷ് ഫ്ലോകൾ എന്നിവയ്‌ക്കെല്ലാം IRR ആവശ്യമാണ്.
ക്യാഷ് ഫ്ലോകൾക്കിടയിൽ തുല്യ സമയ ഇടവേളകൾ IRR അനുമാനിക്കുന്നു. XIRR അസമമായ ഇടവേളകൾ (യഥാർത്ഥ തീയതികൾ) കൈകാര്യം ചെയ്യുന്നു. ഓരോ മാസവും ഒരേ ദിവസം നടക്കുന്ന SIP-കൾക്ക്, രണ്ടും സമാനമായ ഫലങ്ങൾ നൽകുന്നു. ഒറ്റത്തവണ അസമമായ നിക്ഷേപങ്ങൾക്ക്, XIRR ഉപയോഗിക്കുക.
അതെ - നിങ്ങളുടെ മൊത്തം ഇൻഫ്ലോകൾ നിങ്ങളുടെ ഔട്ട്ഫ്ലോകളെക്കാൾ കുറവാണെങ്കിൽ. നെഗറ്റീവ് IRR പണം നഷ്ടപ്പെടുന്ന നിക്ഷേപത്തെ സൂചിപ്പിക്കുന്നു.
ഒന്നിലധികം സൈൻ മാറ്റങ്ങളുള്ള (ഔട്ട്ഫ്ലോ → ഇൻഫ്ലോ → ഔട്ട്ഫ്ലോ → ഇൻഫ്ലോ) ക്യാഷ്-ഫ്ലോ പരമ്പരകൾക്ക് ഒന്നിലധികം ഗണിതശാസ്ത്രപരമായി സാധുവായ IRR-കൾ ഉണ്ടാകാം. പ്രാരംഭ ഊഹത്തിനടുത്ത് കണ്ടെത്തുന്ന ആദ്യ സൊല്യൂഷൻ കാൽക്കുലേറ്റർ തിരികെ നൽകുന്നു.
ഫലപ്രദമായി അതെ - അതേ ക്യാഷ് ഫ്ലോകളിൽ നിന്ന് അതേ അവസാന മൂല്യം ഉൽപ്പാദിപ്പിക്കുന്ന സ്ഥിരമായ വാർഷിക റേറ്റാണ് IRR.
റെസിഡൻഷ്യൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സാധാരണയായി 7-10 വർഷത്തെ ഹോൾഡുകളിൽ 8-12% IRR നൽകുന്നു (വാടക + മൂല്യവർദ്ധന). കൊമേഴ്‌സ്യൽ 12-18%. ഇക്വിറ്റി ബെഞ്ച്മാർക്കുകൾ 11-14%. FD റേറ്റുകൾക്ക് (6-7%) താഴെയുള്ളതെന്തും മോശമാണ്.
Indian financial products - home loans, fixed deposits, mutual funds, NPS, insurance - each carry their own quirks: monthly reducing balance vs flat-rate interest, quarterly vs monthly compounding, indexation on capital gains, the choice between the old and new tax regime. We design every finance calculator to use the formula that an Indian bank, AMC, or insurer would actually use, and to surface the assumptions in plain English so you can audit the result against your own statement.
Use this calculator alongside the EMI, SIP and inflation calculators to plan your money holistically. A standalone EMI number means little until you compare it with your in-hand salary, your existing debt-to-income ratio, and the impact of inflation on the real cost of the loan. The related-tool grid below makes it one click to chain these analyses together.
The IRR കാൽക്കുലേറ്റർ is part of the Finance suite on Online Calculator Tools, alongside 6 related calculators. All tools share the same UI patterns, the same privacy-first rendering (nothing is sent to a server), and the same commitment to showing the formula and assumptions behind every result.
